雷軍26億元拿地？小米要玩房地產了嗎？11月5日，小米華潤聯合體以26.57億元在北京拿地。此前曾連續三年五次放言不做房地產的雷軍，又一次實打實地拿了塊地。有趣的是，小米和華潤的本次牽手，也是“互聯網企業房企”模式的首次試水。

倘若小米進軍房地產，智能家居的概念將是它的核心競爭力。目前房地產產品建造中，有此類新概念的，往往更受寵，這也體現了當前智能家居的發展前景和消費需求。小米若是能在智能家居領域發力，未來進行項目的復制完全是有可能的。

此次小米聯合華潤拿地，引發了外界的猜測。

此前有消息稱，小米與萬科合作開發北京海淀永豐自持地塊，主要供小米公司高管和員工購買。還有消息稱，劉軍有意進軍長租公寓領域，所以關于小米聯合華潤的這次合作，大多猜測為小米員工建房，或者是進軍長租公寓領域！

但是也有接近小米的知情人士稱，與華潤聯合拿地，是華潤主導開發，小米相當于華潤事先已經找到的定向客戶，實際上就是華潤會為小米開發新的辦公區”。

小米聯合華潤26.57億元北京拿地

11月5日，北京市規劃和國土資源管理委員會官網發布一則土地成交公告。信息顯示，廣州小米通訊技術有限公司和北京潤置商業運營管理有限公司聯合體以底價26.57億元拿下北京市昌平區沙河鎮七里渠南北村土地一級開發項目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007 地塊 F2公建混合住宅用地國有建設用地使用權。天眼查資料顯示，北京潤置商業運營管理有限公司為華潤置地控股有限公司100%控股子公司。

該地塊建設用地面積為46848平方米，成交樓面地價為19356元/平方米。此外，本次出讓宗地中商品住房銷售均價不超過 54197 元/平方米，且最高銷售單價不得超過 56907 元/平方米。北京鏈家網數據顯示，目前昌平區沙河鎮的二手房掛牌單價多在4-5萬之間。

值得注意的是，這并不是小米和華潤置地的首次接觸，包括北京、深圳、成都重慶等9個城市在內的小米之家均開在華潤商業里。據財聯社援引知情人士消息稱， 此舉并不意味著小米進軍房地產，此次合作由華潤置地主導，將為小米開發新辦公區。關于本次拿地的用途、雙方具體合作形式的問題，樂居財經聯系小米品牌部，截至發稿時，尚未收到回復。

小米和華潤的牽手，是“互聯網企業房企”模式的首次試水。易居研究院研究總監嚴躍進對樂居財經表示，對小米來說，它有“互聯網 ”的創新思路，在和地產業務結合方面有較好的表現。通過和華潤的合作，小米解決職工住房問題。從企業本身來說，投資住房項目本身兼顧了企業經營和物業保值增值的功能。而對于華潤來說，它也需要導入互聯網的資源，進而在智慧社區等方面形成更好的產品線。兩個企業合作拿地，既能降低土地成本，也有助于后續其他業務的合作。他預計，未來房企積極和互聯網企業合作，形成創新類的開發和經營模式將是行業發展的大趨勢。

北京大學城市規劃與房地產研究所所長高志對此表示贊同，他認為互聯網企業和房企聯合拿地是大勢所趨，對雙方而言都是互惠互利的好事。經過多年的發展，房企跟城市的發展銜接越來越不夠，長期下去房企的路會越走越窄。互聯網跟房地產是相互疊加的關系，二者聯合起來對城市經濟的刺激是無窮大的。“互聯網公司房企的合作方式目前還沒有企業嘗試過，在發展過程中肯定會遇到一些問題，但方向是不會錯的。”

五次放言不做房地產

性價比高是小米一貫的標簽，隨著房價不斷走高，對小米建房的呼聲也越來越高。樂居財經翻閱雷軍微博時發現，他曾五次公開放言，小米將專注于做產品，不會進軍房地產領域。

2013年，微博網友“zero_leebin”曾在微博上問雷軍，你會做小米地產不？彼時雷軍的回應是：“克制，克制！小米專注把現有產品做好就不容易了！”

2014年9月，馮侖曾表示，互聯網會改變一切傳統行業，也包括房地產業。而。在馮侖看來，小米如果做房地產，有三點可怕之處：粉絲經濟、簡單極致的產品思維和全生命周期的服務模式。對此，雷軍回應稱，互聯網會改變所有傳統企業，但小米能力有限，做不了房地產，還是專心把手機做好！ 這已經是這一年雷軍第三次表態，不會進軍房地產了。

同年，雷軍旗下的順為資本以1億元投資長租公寓品牌“YOU 國際青年公寓”。

2015年初，順為投資的創業公司愛空間獲得6000萬的A輪融資，嘗試用小米模式改造家裝市場。雷軍再次強調小米一直專注核心業務，不考慮進入家裝或房地產等業務。

嘴上說不要不要的雷軍，行動卻很誠實。他曾經表示，如果他做房地產，要把房價也拉下來三分之一甚至二分之一。他的房地產道路最為受關注的，便是與萬科不了了之的合作。

2017年3月，坊間傳言小米有同萬科進行合作建房的意向。經濟觀察報了解到，萬科永豐自持地塊項目，小米公司內部已經全員自愿認購登記。

一個月后，北京市住建委和規土委發文要求開發商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長租期不得超過10年、不得以租代售。對此，小米官方稱，并沒有聽說雙方合作建房相關事宜，雙方合作建房系小米部分員工誤讀。

進入2018年，小米在物業投資方面的收入和投資都上了一個新臺階。小米第三季度財報顯示，截至2018年6月30日，在建工程賬面凈值為19.74億元，而截至2017年6月30日，在建工程賬面凈值為10.14億元。所得款項方面，小米也從物業上收獲頗豐。 截至2018年6月30日，處置物業及設備所得款項為3220萬元，截至2017年6月30日為174萬元。

小米紐約開發布會或進軍美國市場

米Facebook賬號宣布將于當地時間12月8日下午2點，于美國紐約市召開發布會，并放出了視頻直播地址。昨天，小米還宣布11月8日在英國倫敦舉辦一場活動，這或許意味著小米將全面進入歐美市場。

目前，小米方面暫時沒有透露美國紐約活動的具體細節和發布產品，但外媒廣泛猜測小米或將通過與運營商合作進入美國智能手機市場。之前，小米僅在美國市場推出了電動滑板車、安全相機等產品，其主營業務卻遲遲未能進入。事實上，小米可能比華為更需要美國市場。

據最新數據顯示，2018Q3小米位居全球手機廠商第四位，出貨量為2850萬臺，同比增長25%。然而，其中國市場銷量卻為負增長（-16%），遠落后與華為的13%。小米手機的主要增長來自于印度，然而印度消費能力有限，售出的機型大部分為利潤極低的紅米手機，小米需要美國市場較強的消費力售出更多旗艦手機。

今年10月末，小米發布了年度旗艦手機MIX3，采用滑蓋設計并擁有5G版本，預計于2019年Q1上市。顯然，小米需要除了東南亞之外的其他市場來實現增長，歐洲、北美無疑是下一個目標。相比華為，小米手機幾乎全部采用高通驍龍處理器，與美國廠商的緊密合作使其更容易進入美國運營商市場。事實上，同樣采用驍龍處理器的一加近日就與T-Mobile達成合作。

延伸閱讀：蘋果概念拖累港股

港股市場上周后三個交易日連續反彈超1700點，周漲幅達7.16%，一舉收復25000點和26000點兩個整數關口，市場投資情緒為之一振。然而，強勁的反彈走勢并未在本周持續，本周一市場調頭下行，周二受蘋果概念股大跌拖累，恒指走低后在藍籌股的助力下小幅收漲，勉強站上26000點。

市場分析人士表示，雖然港股市場目前估值處于歷史低位，具有超跌反彈的需求，但是中期來看，貿易摩擦或現反復、全球及中國經濟降速帶來的企業盈利增速惡化和全球處于收縮期的貨幣環境，這“三座大山”給市場帶來的壓力仍大，中期風險仍需防范。

蘋果概念領跌

港股市場上周連續三天強勁反彈，讓市場投資者情緒為之振奮。然而好景不長，本周一恒指掉頭下跌2.08%，周二雖然高開，但此后快速回落轉跌，午后在藍籌股的助力下才有所回漲。截至收盤，指數僅小幅上行，從走勢上看，上周以來的上行趨勢在本周有了剎車的跡象。

從周二的盤面上看，衛星通訊、超市便利、石油股板塊漲幅居前，“三桶油”表現強勁，中海油漲近3%，中石油漲超2%，中石化漲近2%；鋼鐵股、教育股、乳制品、電信股等普遍飄紅，中國電信、中國聯通、中國移動皆走強；而蘋果概念、紙業股板塊領跌，舜宇光學科技跌近4%領跌藍籌，瑞聲科技跌超3%，領跌恒指成分股。

值得注意的是，周二港股市場的走低，很大程度上是受到了蘋果產業鏈個股大跌的帶動。而該板塊股價則是直接受到了美股市場上蘋果股價暴跌的影響。蘋果上周四公布了其第四財季（2018年第三季度）財報，報告顯示公司雖然收益強勁，但同時iPhone出貨量不及華爾街預期，業績展望較疲軟，以及季度報告結構大幅調整、不再披露iPhone、iPad和Mac的銷售數據等諸多信息，令投資者感到意外。在財報公布第二天，蘋果股價下跌了6.63%，創4年多最大單日跌幅。緊接著周一蘋果又再度下跌2.84%，其市值跌破萬億美元。

此后，市場還傳出多家大行調低蘋果評級和目標價，產品在印度等國家銷量大幅下降，以及供應商停止增加生產線等一系列負面消息。分析人士對蘋果短期股價走勢不樂觀，而蘋果的股價走勢不僅拖累美股市場，香港市場上的產業鏈個股也應聲暴跌，帶動恒指大市走弱。

三大風險需要防范

市場分析人士表示，目前恒指已連跌6個月，而從歷史統計上看，恒指從未連跌7個月；且目前恒指的估值處于歷史低位，預計繼續下跌的空間有限，內地市場也頻繁出現政策面上的利好提振市場情緒，因此港股短期可望反彈。但中期來看，目前仍有三大風險警報并未完全解除，需要投資者謹慎防范。

首先，是貿易摩擦因素。雖然短期來看貿易摩擦已經出現改善預期，但是中期不排除仍然有反復的可能。貿易摩擦帶來的市場情緒動蕩、相關行業沖擊以及全球投資資金的流向改變，都可能給港股市場帶來沖擊。

其次，是經濟的基本面。從2015年至今美國已經加息8次，在持續的收緊流動性的環境下，全球經濟增長都受到不可避免的影響。未來幾個季度，全球經濟和中國經濟都面臨著一定的降速，業績預測下行的風險仍需要防范，尤其是權重型港股的盈利增速或將進一步放緩。

第三，全球的貨幣環境仍處于收縮期。港股是全球機構配置型資金主導的市場，全球資金在新興市場的配置對港股影響非常大。美國持續加息，在強美元的背景下全球資金回流美國，新興市場危機可能進一步蔓延，資金外流，貨幣貶值，利率攀升，資產受創，這些都有發生的可能。此外歐美發達市場在歷史高位，也面臨著下跌調整的風險，或給香港市場帶來進一步的負面影響。

海通策略荀玉根表示，2018年以來南下資金占港股交易額平均11%，A股與港股聯動性不斷增強，A股反彈有助于港股情緒修復。恒生指數歷次底部時期市盈率為8-13倍，目前為10倍，已經處于歷史底部。港股中期調整結束的信號：一是確認盈利二次探底幅度多大，二是等待美國加息結束。中期調整過程中高股息股是避風港。